Столичный рынок недвижимости прирастает областью

Недвижимость Подмосковья стремительно превращается в полноценную альтернативу столичному жилью. Многочисленных переселенцев не пугают проблемы с транспортом и инфраструктурой — они спешат купить квартиры за МКАД, пока цены на них не сравнялись с московскими.

В Москве практически не осталось дешевого жилья. Нижний ценовой порог для однокомнатной квартиры давно преодолел рубеж в $100 000 и продолжает расти. Кроме того, налицо дефицит недорогого жилья — количество «бюджетных» вариантов в базах данных риэлтеров исчисляется несколькими сотнями предложений на весь город. В такой ситуации основная часть потенциальных покупателей рассматривает Подмосковье уже не как способ сэкономить, а как единственно возможный вариант приобрести хоть какую-нибудь крышу над головой.

По словам риэлтеров, рынок новостроек Подмосковья переживает настоящий бум. Инфраструктура подмосковных городов все меньше отличается от столичной: здесь бурно плодятся гипермаркеты, спортивно-оздоровительные комплексы и сервисные службы. Покупателей привлекает и более благополучная экологическая ситуация. Но что бы ни говорили застройщики, в Подмосковье едут прежде всего за относительно дешевыми — по сравнению с Москвой — квартирами.

Сельская жизнь

По данным компании «Пересвет-РеалЭстейт», за 8 месяцев 2006 года цены на жилье в городах ближайшего Подмосковья выросли в среднем на 80%. Эксперты компании Vesco Realty оценивают этот показатель еще выше. С начала текущего года цены на жилье в 5-километровой зоне от МКАД выросли на 100 — 110%, а наиболее ликвидные предложения подорожали на 120%.

Таким образом, столичные пригороды перестали относиться к разряду недорогой альтернативы столичному жилью. Наблюдается тенденция сближения стоимости квадратного метра в новостройках на окраине столицы и в 5-километровой зоне вокруг Москвы. В ближайшем Подмосковье растет предложение более дорогих монолитных домов бизнес-класса и появляются элитные квартиры. По данным аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-недвижимость», монолитное домостроение уже составляет почти 60% всех областных новостроек.

По словам директора департамента городской недвижимости Vesco Realty Веры Лукиной, спрос на жилье в самом низком ценовом сегменте переместился в города «второго пояса», где квартиры дешевле московских на 40 — 50%. «Если раньше клиенты строго ограничивали максимальное расстояние до Москвы 15 — 20 км, то сейчас многие готовы рассматривать предложения в населенных пунктах, расположенных на удалении 30 — 50 км. В первую очередь потому, что там дешевле», — говорит Лукина. К примеру, стоимость однокомнатной квартиры в современном типовом доме в Мытищах или Королеве составляет порядка $80 000, в то время как за $50 000 можно приобрести «двушку» на расстоянии 40 — 50 км (поселок Киевский).

Хотя темпы роста цен на квартиры в Подмосковье обгоняют столичные, жилье в области по-прежнему ощутимо дешевле московского. Квартиры даже в самых ближайших городах-спутниках дешевле московских в среднем на 10 — 20%. В городах-спутниках Подмосковья средняя цена квадратного метра составляет $1700 — 2100 (данные «Пересвет-РеалЭстейт»). Квадратный метр в панельном доме на окраине Москвы стоит сегодня больше $3000. Если сравнить две квартиры в новых домах спального района Москвы и ближайших городов Подмосковья, то при разнице в цене одного метра от $500 покупатель экономит минимум $25 000 — 35 000.

В Москве за $100 000 с большим трудом можно найти однокомнатную квартиру площадью около 30 кв. м в старом доме на окраине. А в Подмосковье за эту сумму предложат на выбор однокомнатную квартиру в новостройке площадью 40 — 50 кв. м, небольшую двухкомнатную квартиру в ближайшем Подмосковье или просторную двухкомнатную в 20 км от МКАД.

Чем дальше в лес...

По данным Vesco Realty, наибольшей популярностью у покупателей пользуются города, расположенные в 5-километровой зоне от Москвы. Высокий спрос продиктован хорошей транспортной доступностью и уже сложившейся социально-бытовой инфраструктурой. Однако на сегодняшний день стоимость квартир в этих городах уже сопоставима с окраинными районами Москвы, что способствует сдвигу спроса в зону 10 — 15 км, где расположены, например, Лыткарино и Апрелевка.

Наиболее престижными направлениями считаются запад, юго-запад, северо-запад области. При этом около половины предлагаемых квартир приходится на восточное направление, которое доминирует по объемам застройки. Следом идет северное направление, на которое приходится около четверти рынка, юг и запад делят поровну оставшуюся часть. Согласно исследованиям Vesco Realty, наиболее востребованной является недвижимость областных городов, максимально интегрированных в московскую инфраструктуру: на западе это Красногорск и Одинцово, на севере — Химки, Королев и Мытищи, на востоке — Балашиха, Люберцы, Железнодорожный.

Эксперты компаний «МИАН-агентство недвижимости» и «Пересвет-РеалЭстейт» называют основным фактором, определяющим популярность жилья в Подмосковье, транспортную доступность и добавляют к перечисленным выше городам Реутов, Видное и Котельники (микрорайон «Белая Дача»).

Экология также играет существенную роль. Как считает Вера Лукина, картина на рынке подмосковных новостроек в целом схожа с ситуацией на рынке коттеджных поселков. «Наиболее экологически благоприятные города расположены на подветренной западной части Московской области: Одинцово, Апрелевка, Внуково, Красногорск. Хуже экологическая обстановка в восточных районах области, где сосредоточено значительное количество промышленных объектов», — отмечает Лукина.

Что Подмосковье нам готовит?

Наиболее крупный проект застройки дальних подмосковных территорий заявлен компанией «Пересвет-РеалЭстейт». В Лыткарине на территории 450 000 кв. м предполагается возведение жилья как эконом- и бизнес-класса, так и малоэтажных домов. Компания «Мособлжилстрой» построит микрорайон «Юго-Западный» (0,5 млн кв. м) в Подольске, микрорайон «Ольгино» (около 200 000 кв. м) в Железнодорожном, а также более 1 млн кв. м жилья эконом- и бизнес-класса в Красногорске. Возведение крупного микрорайона «Спасский Мост» общей площадью 300 000 кв. м в Павшинской пойме, около Красногорска, собирается начать компания «Комстрин».

В ближайшее время будут активно «обрастать» новыми микрорайонами Реутов, Видное, Одинцово (микрорайон «Отрадное»). Одна из самых крупных строек — жилой район «Солнцеград», который построит компания «Новая площадь» в 2 км от МКАД. В Балашихе возводит вторую очередь жилого микрорайона фирма «Жилищный капитал». Дома расположены в живописном, экологически чистом месте вблизи реки Пехорки и окружены парком. При этом положение жилого комплекса выгодно в транспортном отношении. Ориентировочный срок сдачи приемочной комиссии — первое полугодие 2007 года.

В Химках комплексно застраиваются три микрорайона — «Лобаново», «Новокуркино» и «Левобережный». В микрорайоне «Лобаново» планируется застроить жильем и объектами инфраструктуры целый заводской квартал. По информации «Пересвет-РеалЭстейт», активное строительство вскоре развернется вокруг Зеленограда.

В последнее время растет популярность городов, расположенных чуть дальше от кольцевой автодороги, таких как Дмитров, Троицк, Щелково, Дедовск, Ивантеевка, Пушкино, Раменское. Из новостроек Троицка эксперты выделяют жилой комплекс «Западный стандарт», который на радость замглавы Росприроднадзора Олегу Митволю будет иметь собственную территорию на берегу реки Десны.

Сколько будет стоить жилье в Подмосковье?

По вопросу о том, как долго будет расти стоимость подмосковных квартир, мнения экспертов разделились. По оценкам нескольких крупных участников рынка, ближе к концу года темпы роста пойдут на спад. Основной аргумент сторонников такого прогноза — переориентация девелопмента из Москвы на область. Объем каждого из уже строящихся объектов составляет не менее 250 000 кв. м, а некоторые из них (например, «Павшинская пойма», «Отрадное», «Реутов», «Трехгорка») превышают 400 000 кв. м.

Согласно другой точки зрения, рост цен на подмосковное жилье сохранится. Основные причины: дефицит земли для комплексной застройки, а также растущий спрос, который уже сейчас превышает предложение в среднем на 30%. По мнению экспертов «МИАН-агентство недвижимости», к концу декабря квартиры в Подмосковье будут дорожать примерно на 3 — 6% в месяц, а рост цен до окончания 2006 года составит порядка 40%.

Город-спутник или новостройка на окраине?

Директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина:

«Предложенные варианты значительно различаются как по стоимости, так и по качеству. Квартира в городе-спутнике стоит порядка $100 000, на удалении 40 — 50 км — порядка $50 000 — 70 000, тогда как приобретение квартиры в современном малоэтажном комплексе за городом обойдется в $150 000 — 250 000. С точки зрения оптимального соотношения цены и качества наиболее привлекательным вариантом является жилье в городах-спутниках».

Директор отделения «На Ленинском» компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Юлия Гераськина:

«Если в пригородах Москвы могут быть сложности с транспортом, то в анклавах новостроек время от времени возникают проблемы с жилищными коммуникациями. С социальной инфраструктурой здесь все нормально, так как школы, детские сады, больницы и магазины включены в проект еще на стадии его формирования. В пригородах, как правило, социальные объекты финансируются из областного бюджета. Что же касается экологии, то новостройки все же более предпочтительны, потому что многие города Подмосковья отягощены промышленным фактором».

Даниил Раздольский, руководитель отделения «Арбатское» компании «ИНКОМ-недвижимость»:

«К плюсам приобретения жилья, расположенного за пределами МКАД, относятся цены, несопоставимые с московскими. За те деньги, что в столице стоит однокомнатная квартира, в Подмосковье можно купить трехкомнатную. Кроме того, на сегодняшний день, в регионе имеется довольно развитая инфраструктура. Несмотря на то что ее уровень отстает от столичной, она предоставляет все необходимые опции. Не стоит забывать об экологии, которая в сравнительно небольших городах более благоприятна».

Ваши замечания, пожелания