Согласование перепланировки вырастет в цене только для вторичного жилья

Квартиры в головную боль для ее владельца. Новые поправки к Закону о порядке переустройства помещений в жилых домах повышают ответственность жильцов за эксперименты с ремонтом. Вместе с ответственностью вырастут и цены на услуги компаний, занимающихся согласованием перепланировок.

Если в течение последней недели вы не слышите шума отбойного молотка за стеной, это не значит, что соседи неожиданно закончили ремонт. Дело в том, что в связи с принятыми Мосгордумой новыми поправками к Закону о порядке переустройства помещений в жилых домах изменилась процедура согласования перепланировки квартир. Новые правила касаются как планируемых, так и реализованных перепланировок. Свежеиспеченные домовладельцы и хозяева уже модернизированных квартир ждут, когда поправки к закону подпишет московский мэр. Тогда станет понятно, какие документы и с кем надо согласовывать, а главное, насколько серьезным будет наказание за несанкционированные изменения.

Фирмы, занимающиеся согласованием перепланировок со столичными инстанциями, временно приостановили свою деятельность. Одной моей знакомой, решившей законно сделать проем в стене, такая компания посоветовала подождать с ремонтом, «пока ситуация окончательно не прояснится». Однако заранее предупредила, что цены на услуги по согласованию капитальных перестроек квартиры значительно возрастут.

Закон против ремонта

Самыми популярными изменениями квартирного пространства являются объединение туалета с ванной или с коридором, перенос кухни или ванной в жилую комнату, увеличение площади санузла за счет кухни, увеличение площади коридора за счет жилой комнаты, прорубка проема в несущих стенах и т.п.

Теперь контролировать увлеченных перепланировками станут строже, благодаря принятым поправкам к Закону о порядке переустройства помещений в жилых домах. Основные положения документа, принятого в 1999 году, остались неизменными. Так, например, нельзя объединять лоджии и балконы путем разборки наружных стен, переносить на лоджии и балконы отопительные приборы, объединять квартиры по вертикали с полной или частичной разборкой межэтажных перекрытий, увеличивать площади санузлов и ванных комнат за счет жилых и вспомогательных помещений квартиры, делать проемы в несущих стенах, а также увеличивать нагрузки на межэтажные перекрытия.

Гораздо больший интерес представляют новые поправки.

К примеру, одна из них разрешает доступ в переустраиваемые помещения представителям эксплуатирующей или управляющей компании либо должностным лицам Государственной жилищной инспекции (Госжилинспекции) и других органов столичной власти. Кроме того, доступ в квартиры должен быть открыт для проверки жалоб соседей.

После составления протокола о нарушении эксплуатации должностное лицо налагает на собственника штраф — от 20 до 25 МРОТ, затем предписывает либо восстановить квартиру в первоначальном виде, либо официально согласовать изменения в межведомственной комиссии. Такая процедура существовала с 1999 года. Теперь одним штрафом и обещанием все исправить собственник не обойдется. Московский градоначальник предложил все протоколы по незаконной перепланировке внутри зданий передавать прямо в прокуратуру. В законе появился пункт, разрешающий жилищной инспекции по выявленным нарушениям в перепланировке обращаться в суд с исками о продаже квартир с публичных торгов. В отношении нанимателей квартир допускаются расторжение договоров найма и выселение с занимаемой жилплощади.

По словам представителя Госжилинспекции, главная цель внесения изменений в действующий закон — упростить процедуру согласования переустройства за счет сокращения количества согласующих инстанций и сроков рассмотрения документов. Упрощение, в частности, заключается в том, что разрешение на работы по перепланировке, не затрагивающей несущие конструкции или инженерные коммуникации дома, не потребует разработки проекта, как это было раньше. Достаточно будет эскиза на копии поэтажного плана. Это должно значительно сократить сроки оформления разрешения несложных перепланировок.

Для кардинальных изменений процедура согласования несколько усложнилась. Прежде всего собственнику необходимо нанять архитектора, рекомендованного управой, заплатить ему за проект и архитектурный надзор, а также составить договор о его профессиональной ответственности. Затем следует ознакомить со своими планами представителей управляющей или эксплуатирующей компании и заручиться согласием соседей, после чего сдать проект на экспертизу в жилищную инспекцию, предварительно застраховав свою ответственность перед третьими лицами за возможные последствия строительных работ. Кроме того, требуется подписать бумагу о том, что вы не будете препятствовать приходу гостей в лице жилищного инспектора и представителя эксплуатирующей или управляющей компании. Отказ впускать в квартиру проверяющих может значительно усложнить процедуру согласования.

Прайс-лист на сделанный ремонт

В том, что новые поправки к закону смогут упростить процедуру согласования, сомневаются компании, специализирующиеся на легализации проектов перепланировки. По словам одного из представителей дизайнерской фирмы, принятые поправки скорее изменят расценки на их услуги. Сейчас клиент обращается за помощью по согласованию в компанию, которая, в свою очередь, отправляет по инстанциям так называемых топтунов. Согласование предлагается осуществить перед началом ремонтных работ, параллельно с ними, а также задним числом. Сроки варьируются от одного до трех месяцев. Пока поправки к закону окончательно не утверждены московским мэром, цена вопроса в зависимости от его сложности и района колеблется от $1000 до $3500. Наиболее проблемными традиционно считаются Центральный, Западный и Юго-Западный административные округа Москвы. Как уверил «Ко» представитель компании, не первый год занимающейся согласованием перепланировок со столичными инстанциями, «после изменения закона чиновники будут встречать нас с новыми тарифами на свои услуги, поскольку прекрасно знают, что, как и раньше, обойти их невозможно». Еще одна причина повышения расценок на процедуру согласования — это страх собственников перед анонсированным ужесточением наказания. Тарифы вырастут вместе с увеличением вероятности быть привлеченным к ответственности за несанкционированную переделку.

Риэлтеры придерживаются другой точки зрения. По их мнению, суровость закона относительно планируемых собственниками жилья усовершенствований скорее надуманна. Консультант по недвижимости компании «Кирсанова Риэлти» Ирина Егорова считает, что принятые поправки скорее скажутся при покупке жилья на вторичном рынке. До 1999 года, когда приняли Закон о порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы, перепланировки были популярны, собственники переделывали-перестраивали свои квартиры с отклонениями от норм и без согласования. Легализация разрешения постфактум гораздо более дорогая и сложная, чем такая же, но предварительная процедура. Такие квартиры, скорее всего, не будут продаваться либо до решения вопроса старым владельцем, либо стоимость процедуры согласования будет учтена в цене вопроса о согласовании сделанного ремонта. «Покупатели дорогого жилья (с бюджетом от $5000 до $10 000 за кв. м) притязательны и скорее откажутся от приобретения квартиры с подобными нарушениями и предпочтут новостройки со свободной перепланировкой», — говорит Егорова.

Перепланировка от застройщика как вариант

По мнению риэлтеров, новые поправки к закону не скажутся на согласовании ремонта квартир, в которых свободная перепланировка предусмотрена строителями. Последние несколько лет такие квартиры преобладают в элитных домах и жилье бизнес-класса. Приобретая свободное от стен пространство, ограниченное лишь несущими конструкциями, покупатель получает возможность моделировать и обустраивать такую квартиру, как ему заблагорассудится. Кто-то в 180-метровой квартире делает три комнаты и два санузла, а кому-то нужно спланировать пять комнат и три санузла.

Как правило, застройщики дорогого жилья специально для каждой квартиры разрабатывают несколько вариантов планировки, предлагают их на выбор своим покупателям и советуют придерживаться одного из них. По словам специалистов компании «Квартал», предлагаемые планировочные решения обычно имеют оптимальные характеристики: ведь кому, как не застройщику, лучше знать расположение инженерных систем здания и учитывать их при проектировании вариантов квартир. Однако предлагаемые застройщиком варианты планировки (дизайн-проекты) часто кажутся владельцам квартир слишком стандартными. Тогда собственник может предложить застройщику свой собственный вариант. По словам Марины Резвовой, первого заместителя начальника риэлтерского управления компании «Крост», около 40% собственников впоследствии меняют свои представления об обустройстве жилья.

Некоторые застройщики, как, например, компания «Крост», берут согласование планировки на себя. В этом случае покупатель предоставляет застройщику свою планировку квартиры до сдачи дома. Она утверждается контролирующим органом застройщика. Главные требования — сохранение несущих конструкций, «мокрых точек» (санузлов), соблюдение выделенной мощности на квартиру и т.п. Если клиент заключает договор о перепланировке с дизайнерской компанией застройщика на этапе инвестиционного цикла, то документы уходят на регистрацию общим пакетом. В таком случае в свидетельстве о собственности будет указано реальное количество комнат, а в справке БТИ — реальная планировка квартиры. Это самый дешевый и короткий путь для домовладельца, так как планировку квартиры согласовывает или застройщик, или технадзор дизайнерской компании, ведущей проект. Покупатель просто платит за эту услугу. По словам Ирины Егоровой, застройщик может согласовать планировку по госрасценкам, то есть за $200 — $300

Однако если собственник не успел или не захотел проделать такую процедуру до госкомиссии, то вынужден будет заниматься согласованием сам. Точнее, отдать оформление разрешительных документов на откуп фирмам, решающим вопросы согласования перепланировок жилья. Работа таких организаций уже превратилась в высокоприбыльный бизнес.

Ваши замечания, пожелания